Como reajustar o aluguel pelo IGP-M ou IPCA em 2026: passo a passo com exemplo

Todo ano chega aquele momento: o contrato faz aniversário e o aluguel pode ser reajustado. Parece simples, mas é aqui que muito proprietário trava. Qual índice usar? Pode reajustar quando quiser? Como fazer a conta sem errar? E como avisar o inquilino sem azedar a relação?

Este guia responde tudo isso em linguagem de gente, com um exemplo em reais do começo ao fim. Ao final, você vai saber exatamente quanto cobrar e o que escrever na mensagem para o inquilino.

Quando você pode reajustar o aluguel

A regra básica: o aluguel pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, no aniversário do contrato. Esse intervalo mínimo de um ano vem das normas de correção monetária dos contratos (Lei 10.192/2001), que valem para o aluguel como para qualquer contrato com reajuste por índice de preços. A Lei do Inquilinato, a 8.245/91, cuida do resto da relação entre locador e inquilino. Aniversário aqui é a data em que o contrato começou. Se o contrato começou em 10 de março, o reajuste vale a partir de 10 de março do ano seguinte, e assim por diante.

Três pontos que valem gravar:

• O reajuste não é automático na prática. O contrato dá o direito, mas é você quem precisa calcular e comunicar. Se ninguém fizer nada, o aluguel fica parado.
• O índice e a periodicidade precisam estar no contrato. O que está escrito lá é o que vale. Se o contrato diz IGP-M, é IGP-M. Se diz IPCA, é IPCA.
• Não existe reajuste antes de completar 12 meses. Mesmo que a inflação dispare no meio do caminho, a conta só pode ser refeita no aniversário.

E se o contrato não falar nada sobre índice? Aí o caminho é conversar com o inquilino e chegar a um acordo por escrito. Na dúvida, o IPCA costuma ser a referência mais aceita hoje, e você já vai entender por quê.

IGP-M ou IPCA: qual índice vale para o seu contrato

Os dois são índices de inflação, mas medem coisas diferentes.

O IGP-M, da FGV, foi por décadas o "índice do aluguel". Ele mistura preços no atacado, no varejo e na construção civil, e é muito sensível ao dólar e às commodities. Resultado: em anos turbulentos ele descola da inflação que as famílias sentem no bolso. Em 2021, por exemplo, o IGP-M acumulou mais de 17% em 12 meses enquanto o IPCA ficou na casa dos 10%.

O IPCA, do IBGE, mede o custo de vida das famílias e é o índice oficial de inflação do país. Ele varia menos e é mais fácil de explicar para o inquilino, porque é o número que aparece no jornal.

Foi justamente por causa dos saltos do IGP-M que muitos contratos migraram para o IPCA nos últimos anos. Um reajuste de 17% de uma vez costuma virar conversa difícil, inquilino pedindo desconto ou devolvendo o imóvel. Com o IPCA, o reajuste acompanha a inflação do dia a dia e a negociação flui melhor.

Uma comparação rápida:

| | IGP-M | IPCA | | --- | --- | --- | | Quem calcula | FGV | IBGE | | O que mede | Atacado, varejo e construção | Custo de vida das famílias | | Comportamento | Oscila forte, sensível ao dólar | Mais estável e previsível | | Uso em contratos novos | Em queda | Maioria |

Importante: para contratos já assinados, não dá para trocar o índice no meio do caminho sem acordo. A troca exige aditivo assinado pelas duas partes. Para contratos novos, você escolhe o índice na hora de redigir.

Passo a passo do cálculo, com exemplo em reais

A conta do reajuste tem três passos. Vamos usar um aluguel de R$ 1.500,00 e supor um acumulado de 4,50% no índice em 12 meses. Esse percentual é só ilustrativo, para a conta ficar clara: na hora de reajustar de verdade, use o acumulado oficial do seu índice no período.

Passo 1: descubra o acumulado de 12 meses do índice. Não é o número de um mês só, é a soma composta dos últimos 12 meses contados até o mês anterior ao aniversário do contrato. O IBGE publica o acumulado do IPCA e a FGV publica o do IGP-M todo mês.

Passo 2: transforme o percentual em fator. Divida por 100 e some 1:

4,50 ÷ 100 = 0,045, então o fator é 1,045.

Passo 3: multiplique o aluguel atual pelo fator.

R$ 1.500,00 × 1,045 = R$ 1.567,50

Pronto: o novo aluguel é R$ 1.567,50, um aumento de R$ 67,50 por mês. Se quiser conferir por outro caminho, calcule só o aumento (R$ 1.500,00 × 0,045 = R$ 67,50) e some ao valor atual. Tem que bater.

Dois cuidados nessa etapa:

• Use o acumulado certo do período certo. Pegar o índice de um mês só, ou de 11 meses, gera valor errado.
• Se o índice acumulado for negativo, o que já aconteceu com o IGP-M, a prática comum é manter o aluguel como está, a menos que o contrato diga outra coisa.

Se não quiser fazer a conta na mão, a calculadora de reajuste de aluguel faz isso em segundos, já com o acumulado do índice.

Como avisar o inquilino do reajuste

Reajuste comunicado em cima da hora, ou pior, cobrado de surpresa no boleto, é briga na certa. O caminho tranquilo tem três ingredientes: antecedência, clareza na conta e tom de parceria.

Avise por escrito uns 30 dias antes do aniversário do contrato. Mostre o índice, o percentual e o valor novo, para o inquilino ver que não é um número inventado. Um modelo que funciona:

Mandou a mensagem, guarde o comprovante do envio. Se um dia houver discussão sobre o valor, você tem a comunicação registrada com data.

Erros comuns na hora de reajustar

Esses são os tropeços que mais aparecem, e todos têm conserto fácil:

• Reajustar fora do aniversário. Lembrar do reajuste em agosto quando o contrato faz aniversário em março não autoriza cobrar os meses passados de uma vez. Na prática, o que ficou para trás costuma se perder: o reajuste vale dali para a frente.
• Aplicar o índice errado. O contrato diz IGP-M e o proprietário aplica IPCA, ou o contrário. Em ano de índices descolados, a diferença é grande e o inquilino tem razão de questionar. Releia o contrato antes de calcular.
• Usar o número do mês em vez do acumulado. O IPCA de um mês é algo como 0,4%. O acumulado de 12 meses é outra coisa. A conta certa usa sempre o acumulado do período.
• Deixar acumular anos sem reajustar. Parece bonzinho, mas cria um problema: depois de 3 anos sem reajuste, corrigir tudo de uma vez assusta o inquilino, e não corrigir significa que seu aluguel encolheu em relação ao custo de vida. Reajuste pequeno todo ano é melhor para os dois lados; se o seu valor já ficou muito para trás, vale conferir quanto cobrar de aluguel antes de só aplicar o índice.
• Cobrar o valor novo sem avisar. Mesmo com direito ao reajuste, mudar o boleto sem comunicação gera desgaste e inadimplência. Avise antes, sempre.

Dá para deixar isso no automático

Se você administra o próprio imóvel, o reajuste é uma daquelas tarefas que dependem só da sua memória: lembrar o aniversário do contrato, buscar o acumulado do índice, fazer a conta, avisar o inquilino, atualizar a cobrança.

É exatamente esse tipo de rotina que a Viventa resolve: o sistema acompanha o aniversário de cada contrato, calcula o reajuste pelo índice combinado e já atualiza a cobrança do mês certo, com recibo para o inquilino. Você confere e aprova, em vez de carregar tudo de cabeça.

Quer só fazer a conta de hoje? Use a calculadora de reajuste grátis. Quer parar de administrar aluguel por planilha e lembrete no celular? O botão abaixo resolve.

Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Para casos específicos, vale conversar com um advogado de confiança.